Câu trả lời là: Có thể

Việc Giấy chứng nhận được cấp từ năm 2003 không đồng nghĩa với việc giấy đó không thể bị xem xét lại.

Quan trọng nhất là phải chứng minh được việc cấp Giấy chứng nhận có vi phạm pháp luật và xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Theo Điều 152 Luật Đất đai 2024, việc xử lý Giấy chứng nhận đã cấp có thể bao gồm đính chính, thu hồi hoặc hủy Giấy chứng nhận, trong đó có:

  • Cấp không đúng thẩm quyền;
  • Cấp không đúng đối tượng sử dụng đất;
  • Cấp không đúng diện tích đất;
  • Cấp khi không đủ điều kiện được cấp;
  • Cấp không đúng mục đích sử dụng đất;
  • Cấp không đúng thời hạn sử dụng đất;
  • Cấp không đúng nguồn gốc sử dụng đất theo pháp luật đất đai tại thời điểm cấp.

Đặc biệt, quy định yêu cầu xem xét pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Vì vậy, với sổ đỏ cấp năm 2003, không thể chỉ áp dụng quy định hiện nay để kết luận sổ được cấp đúng hay sai. Cần kiểm tra hồ sơ và đối chiếu với quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm năm 2003.

NHỮNG TRƯỜNG HỢP SỔ ĐỎ NĂM 2003 CÓ THỂ BỊ YÊU CẦU HỦY

Trường hợp 1: Cấp sổ không đúng người

Ví dụ:

Đất thực tế thuộc quyền sử dụng của ông A nhưng khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền lại cấp cho ông B.

Nếu có căn cứ chứng minh việc cấp giấy không đúng đối tượng, Giấy chứng nhận có thể bị xem xét thu hồi.

Trường hợp 2: Cấp sổ sai diện tích

Ví dụ đất thực tế chỉ có 500m² nhưng Giấy chứng nhận năm 2003 lại ghi nhận 700m², trong đó 200m² thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác.

Đây có thể là căn cứ để xem xét tính hợp pháp của Giấy chứng nhận đã cấp.

Tuy nhiên, cần kiểm tra nguồn gốc đất, hồ sơ kê khai, bản đồ địa chính, quá trình sử dụng đất và các tài liệu liên quan chứ không phải cứ diện tích thực tế khác sổ là đương nhiên hủy sổ.

Trường hợp 3: Cấp sổ khi người được cấp không đủ điều kiện

Nếu tại thời điểm năm 2003, người được cấp Giấy chứng nhận không đáp ứng điều kiện theo pháp luật đất đai đang áp dụng, nhưng vẫn được cấp sổ, đây có thể là căn cứ để yêu cầu xem xét việc thu hồi.

Điểm quan trọng là phải xác định:

Nguồn gốc đất → quá trình sử dụng → hồ sơ xin cấp → điều kiện cấp giấy tại thời điểm năm 2003.

Trường hợp 4: Sổ đỏ cấp chồng lên đất của người khác

Đây là tình huống thường gặp trong tranh chấp đất đai.

Ví dụ:

A đang sử dụng hợp pháp một phần diện tích đất. Sau đó, B được cấp sổ đỏ năm 2003 bao gồm cả phần đất của A.

Nếu chứng minh được việc cấp Giấy chứng nhận cho B xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của A, người bị ảnh hưởng có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án tranh chấp.

Trường hợp 5: Giấy chứng nhận đã được Tòa án tuyên hủy

Điều 152 Luật Đất đai 2024 cũng quy định trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy thì thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận.

Sau khi có căn cứ thu hồi mà người đang giữ sổ không giao nộp, cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện hủy Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định.

PHÂN BIỆT “THU HỒI SỔ ĐỎ” VÀ “HỦY SỎ ĐỎ”

Đây là điểm rất nhiều người nhầm.

Thu hồi và hủy không hoàn toàn giống nhau.

Theo khoản 6 Điều 152 Luật Đất đai 2024, trường hợp Giấy chứng nhận thuộc diện phải thu hồi nhưng người sử dụng đất không giao nộp thì cơ quan có thẩm quyền mới quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Nói đơn giản:

Có căn cứ → thu hồi → nếu không giao nộp → có thể thực hiện hủy Giấy chứng nhận.

Do đó, trong nhiều trường hợp, người dân không nên chỉ ghi đơn theo hướng “xin hủy sổ đỏ”, mà cần xác định chính xác căn cứ pháp lý và thủ tục phù hợp.

NGƯỜI DÂN PHÁT HIỆN SỔ ĐỎ CẤP NĂM 2003 SAI THÌ PHẢI LÀM GÌ?

Luật Đất đai 2024 đã quy định khá rõ. Nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật về đất đai, có thể gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra, xem xét và quyết định việc thu hồi nếu xác định Giấy chứng nhận được cấp không đúng quy định.

Theo quy định hiện hành, trường hợp phát hiện Giấy chứng nhận cấp không đúng quy định thì hồ sơ kiến nghị được tiếp nhận và chuyển đến cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi.

Hồ sơ nên chuẩn bị

Tùy vụ việc, nên tập hợp:

  • Bản sao Giấy chứng nhận cần xem xét;
  • Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất;
  • Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nếu có;
  • Hồ sơ địa chính, bản đồ, trích đo;
  • Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất;
  • Các quyết định, văn bản của cơ quan nhà nước;
  • Tài liệu chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.

Càng chứng minh rõ nguồn gốc đất và sai phạm tại thời điểm cấp sổ năm 2003, khả năng cơ quan có thẩm quyền đánh giá vụ việc càng thuận lợi.

KHI NÀO NÊN YÊU CẦU TÒA ÁN HỦY SỔ ĐỎ

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng khi sổ đỏ đang nằm trong một vụ tranh chấp đất đai.

Trong quá trình giải quyết vụ án dân sự, nếu Giấy chứng nhận là quyết định cá biệt trái pháp luật và ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, Tòa án có quyền xem xét việc hủy quyết định đó theo Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Thực tiễn xét xử cũng đã ghi nhận trường hợp Tòa án xem xét hủy Giấy chứng nhận khi xác định việc cấp giấy không đúng pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự.

Đặc biệt, Tòa án nhân dân tối cao từng hướng dẫn rằng trường hợp vụ án dân sự có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vấn đề thẩm quyền của Tòa án được xác định theo quy định về thẩm quyền tương ứng của tố tụng hành chính.

Vì vậy, nếu sổ đỏ năm 2003 liên quan trực tiếp đến một tranh chấp đất đai, thừa kế hoặc giao dịch, cần xác định đúng quan hệ tranh chấp và cơ chế tố tụng trước khi nộp đơn.

CÓ “QUÁ THỜI HẠN” ĐỂ YÊU CẦU HỦY SỔ ĐỎ KHÔNG?

Không thể chỉ căn cứ vào việc sổ đã được cấp hơn 20 năm để kết luận không thể xem xét.

Điều quan trọng là phải xác định:

Sổ được cấp năm 2003 có đúng pháp luật tại thời điểm cấp hay không?

Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ thu hồi đối với trường hợp cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng diện tích, không đủ điều kiện... phải đối chiếu với pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Trong thực tiễn xét xử, cũng có các vụ việc Tòa án xem xét tính hợp pháp của Giấy chứng nhận được cấp từ nhiều năm trước khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

QUY ĐỊNH QUAN TRỌNG KHI YÊU CẦU HỦY SỔ ĐỎ

Không phải cứ chứng minh sổ đỏ cấp sai là chắc chắn cơ quan nhà nước sẽ thu hồi.

Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp Giấy chứng nhận thuộc diện cấp không đúng quy định nhưng người được cấp đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai, thì cơ quan có thẩm quyền không thu hồi Giấy chứng nhận theo trường hợp này.

Việc xử lý thiệt hại được thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án.

Đây là lý do tại sao một vụ việc có sổ đỏ cấp từ năm 2003 cần được kiểm tra toàn bộ lịch sử biến động, chứ không thể chỉ nhìn vào ngày cấp sổ.

Như vậy, khi bạn phát hiện vấn đề bất thường khi cấp sổ đỏ, và việc hủy sổ đỏ sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình, thì lời khuyên dành cho bạn là cần kiểm tra ngay, kiểm tra kỹ hồ sơ cấp sổ trước khi xác định phương án kiến nghị thu hồi hoặc yêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp của Giấy chứng nhận.

Bạn cần hỗ trợ hãy liên hệ Luật sư ngay hôm nay, chúng tôi có kinh nghiệm dày dặn trong việc giải quyết tranh chấp đất, tranh chấp thừa kế, nên đảm bảo có hướng giúp bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn

CÔNG TY LUẬT TRÍ NAM

ĐT/ZALO: 0934.345.745 - 0934.345.755

QUY ĐỊNH CHI TIẾT TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

Điều 152. Đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin của người được cấp giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đính chính;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận hoặc được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

2. Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;

đ) Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;

e) Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.

3. Việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này mà không thuộc khoản 4 Điều này được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện theo bản án, quyết định đó;

b) Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra;

c) Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;

d) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai;

đ) Cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này.

4. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này nếu người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp giấy chứng nhận tại khoản này thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án. Người có hành vi vi phạm bị xử lý theo quy định tại Điều 239 và Điều 240 của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

5. Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về việc thi hành bản án, quyết định theo quy định của pháp luật, trong đó có nội dung yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.

6. Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 2 và khoản 5 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp.

7. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này thực hiện việc cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật sau khi thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.