Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền hủy sổ đỏ không?

Có. Theo Nghị quyết 05/2025/NQ-HĐTP, Tòa án khu vực có quyền thụ lý và xét xử yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các vụ khiếu kiện hành chính.

Tuy nhiên, không phải cứ phát hiện Sổ đỏ có sai sót là Tòa án sẽ tuyên hủy. Người khởi kiện cần xác định đúng quyết định hành chính bị kiện, chứng minh quyền lợi bị ảnh hưởng và cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan.

Tòa án tuyên hủy Sổ đỏ trong trường hợp nào?

Sổ đỏ bị xem xét hủy khi thuộc một trong các trường hợp được cấp trái pháp luật, cụ thể:

1. Cấp không đúng thẩm quyền:

Người ký hoặc cơ quan cấp Sổ đỏ không có thẩm quyền theo quy định pháp luật tại thời điểm cấp.

2. Không đúng đối tượng sử dụng đất:

Cấp Sổ đỏ cho người không có quyền sử dụng đất.

3. Cấp sai diện tích đất:

Diện tích ghi trên Sổ đỏ lớn hơn hoặc sai lệch so với diện tích đất thực tế được phép cấp.

4. Không đủ điều kiện được cấp:

Thửa đất hoặc người sử dụng đất không đáp ứng đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ theo quy định.

5. Sai mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc nguồn gốc đất:

Ghi sai mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng hoặc nguồn gốc sử dụng đất so với hồ sơ địa chính hoặc quy định pháp luật.

(Theo Khoản 21 Điều 3 và Khoản 6 Điều 152 Luật Đất đai 2024)

Muốn Tòa án hủy Sổ đỏ cần đáp ứng những điều kiện sau:

  • Xác định đúng đối tượng khởi kiện: Là quyết định cấp Giấy chứng nhận, quyết định thu hồi hoặc quyết định, hành vi hành chính khác có liên quan.
  • Chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm: Làm rõ mối liên hệ giữa quyết định hoặc hành vi bị kiện với quyền lợi của mình.
  • Chuẩn bị chứng cứ: Có thể bao gồm Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, giấy tờ về nguồn gốc đất, tài liệu đo đạc, quyết định hành chính và các tài liệu liên quan.
  • Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền: Cần căn cứ vào loại vụ án, chủ thể ban hành quyết định hoặc thực hiện hành vi hành chính và quy định về thẩm quyền theo cấp, theo lãnh thổ.
  • Kiểm tra thời hiệu khởi kiện: Thời hiệu được xác định theo quy định của Luật Tố tụng hành chính và các quy định liên quan.

Hồ sơ khởi kiện hủy sổ đỏ thông thường gồm:

  1. Đơn khởi kiện (theo mẫu quy định: mẫu 01-HC đối với vụ án hành chính hoặc mẫu 23-DS đối với vụ án dân sự).
  2. Bản sao CCCD/ hộ chiếu của người khởi kiện.
  3. Bản sao/ thông tin về sổ đỏ cần yêu cầu hủy.
  4. Tài liệu, chứng cứ chứng minh Sổ đỏ được cấp trái pháp luật hoặc chứng minh quyền lợi của bạn bị xâm phạm (bản đồ, giấy tờ nguồn gốc đất, biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nếu thuộc trường hợp bắt buộc hòa giải).

5 trường hợp khởi kiện hủy sổ đỏ tại Tòa án

1. Khởi kiện quyết định cấp Sổ đỏ có dấu hiệu trái pháp luật

Tòa án nhân dân khu vực có thể giải quyết vụ án hành chính khi người khởi kiện cho rằng quyết định hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình và đáp ứng các điều kiện khởi kiện theo quy định pháp luật.

Các tình huống thường gặp gồm:

  • Cấp Sổ đỏ không đúng đối tượng sử dụng đất;
  • Cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác;
  • Cấp Sổ đỏ có liên quan đến việc xác định sai nguồn gốc hoặc ranh giới thửa đất;
  • Việc cấp Giấy chứng nhận có vi phạm pháp luật làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.

Tuy nhiên, không phải cứ phát hiện Sổ đỏ có sai sót là Tòa án sẽ tuyên hủy. Người khởi kiện cần xác định đúng quyết định hành chính bị kiện, chứng minh quyền lợi bị ảnh hưởng và cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan.

2. Khởi kiện quyết định thu hồi hoặc xử lý Sổ đỏ

Trong quá trình quản lý đất đai, cơ quan hoặc người có thẩm quyền có thể ban hành quyết định liên quan đến việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu cho rằng quyết định này trái pháp luật và xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình, người bị ảnh hưởng có thể xem xét khởi kiện vụ án hành chính khi đáp ứng điều kiện luật định.

Theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 05/2025/NQ-HĐTP, trường hợp quyết định hành chính tác động đến thửa đất cụ thể thì thẩm quyền theo lãnh thổ có thể được xác định theo nơi có đối tượng bị tác động.

Lưu ý: Cần phân biệt giữa việc khởi kiện quyết định thu hồi Sổ đỏ và việc yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận trong một vụ án có đối tượng, yêu cầu khởi kiện khác. Thẩm quyền và cách giải quyết phụ thuộc vào nội dung cụ thể của vụ án.

3. Sổ đỏ được cấp theo một bản án, quyết định của Tòa án trước đó

Đây là trường hợp được Nghị quyết 05/2025/NQ-HĐTP hướng dẫn cụ thể tại điểm c khoản 1 Điều 2.

Ví dụ: Sau khi bản án hành chính có hiệu lực pháp luật, Chủ tịch UBND xã A cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B theo bản án. Sau đó, bà C cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình và khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận.

Theo Nghị quyết 05/2025/NQ-HĐTP, Giấy chứng nhận được cấp trong trường hợp này là một quyết định hành chính mới. Vì vậy, Tòa án phải thụ lý vụ án hành chính mới nếu đáp ứng điều kiện khởi kiện và giải quyết theo quy định pháp luật.

Điều đó có nghĩa là việc Sổ đỏ được cấp theo một bản án trước đây không đương nhiên loại trừ quyền khởi kiện đối với quyết định hành chính mới nếu người khởi kiện cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

4. Quyết định hoặc hành vi hành chính về đất đai trực tiếp xâm phạm quyền lợi

Không chỉ quyết định cấp Sổ đỏ, đối tượng khởi kiện trong vụ án hành chính còn có thể là hành vi hành chính của cơ quan nhà nước hoặc người có thẩm quyền.

Theo khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 05/2025/NQ-HĐTP, hành vi hành chính thuộc đối tượng khởi kiện có thể bao gồm việc thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định pháp luật mà người khởi kiện cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị ảnh hưởng.

Trong lĩnh vực đất đai, việc xác định đúng chủ thể thực hiện hành vi hành chính, nội dung hành vi và thẩm quyền giải quyết là những vấn đề quan trọng khi chuẩn bị hồ sơ khởi kiện.

Tuy nhiên, không phải mọi vụ kiện về hành vi hành chính đều dẫn đến việc hủy Sổ đỏ. Tòa án chỉ xem xét hậu quả pháp lý phù hợp với đối tượng khởi kiện, yêu cầu của đương sự và quy định pháp luật áp dụng.

5. Sổ đỏ có sai phạm trong vụ án tranh chấp đất đai

Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, các bên có thể đưa ra chứng cứ cho thấy Giấy chứng nhận được cấp có dấu hiệu sai về nguồn gốc đất, diện tích, ranh giới hoặc chủ thể sử dụng đất.

Khi đó, cần xác định đúng bản chất vụ việc: đây là vụ án hành chính yêu cầu xem xét quyết định cấp Giấy chứng nhận, hay vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến Giấy chứng nhận.

Việc xác định đúng loại vụ án có ý nghĩa quan trọng đối với thẩm quyền, yêu cầu khởi kiện và cách thu thập chứng cứ. Không thể mặc nhiên kết luận rằng cứ có tranh chấp đất đai và Sổ đỏ bị cho là cấp sai thì Tòa án khu vực sẽ tuyên hủy Sổ đỏ trong mọi trường hợp.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp nhà đất uy tín

Luật Trí Nam chuyên dịch vụ luật sư về đất đai đảm bảo sẽ bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho bạn khi được mời. Dịch vụ luật sư của chúng tôi:

  1. Luật sư dày kinh nghiệm và tận tâm với công việc
  2. Minh bạch phí dịch vụ, không phát sinh chi phí ẩn
  3. Nhận giải quyết các vụ tranh chấp khó như giả chữ ký trong thừa kế, tranh chấp đất đã cấp sổ từ những năm 1997,…
  4. Hỗ trợ chuẩn bị chứng cứ để khả năng thắng kiện cao nhất.

Ngay hôm nay nếu các bạn gặp vướng mắc, hãy liên hệ với chúng tôi

CÔNG TY LUẬT TRÍ NAM

ĐT/ZALO: 0934.345.745 - 0934.345.755