Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013). Trong đó:

  1. Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó?
  2. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…
  3. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất giữa người quản lý, sử đụng đất với cơ quan quản lý giao đất, cho thuê đất.

Ba dạng tranh chấp đất đai phổ biến nói trên có cách thức giải quyết tranh chấp khác nhau, và quy trình thực hiện khác nhau. Để việc giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả nhất các bên tranh chấp đất đai cần làm rõ các vấn đề cơ bản sau:

  • Thứ nhất, theo quy định pháp luật đất đai thì việc tranh chấp đang ảnh hưởng đến những quyền lợi hợp pháp nào?
  • Thứ hai, có nên khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai đang đối diện không?
  • Thứ ba, khả năng tự bảo vệ quyền lợi khi giải quyết tranh chấp đất đai có khả thi không hay phải mời luật sư tranh chấp đất đai?

Hiện nay, kiến thức về luật đất đai của mọi người rất tốt, do đó tự mình giải quyết tranh chấp đất đai không phải là khó khăn, nhưng thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai luôn là phương án đảm bảo hiểu quả tốt nhất cho mọi người.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án nơi có đất, trong đó:

1. Trường hợp có hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vụ án thuộc Tòa án cấp tỉnh.

2. Các trường hợp còn lại vụ tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện.

  • Trường hợp các bên tranh chấp đất đai lựa chọn hòa giải tranh chấp đất đai trước khi khởi kiện tranh chấp thì thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai là UBND cấp xã nơi có đất. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là bắt buộc đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất
  • Trường hợp khởi kiện tranh chấp đất đai thì người khởi kiện nộp đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015” (Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP)

Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai:

  • Bước 1: Yêu cầu hòa giải tại UBND xã nếu là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất
  • Bước 2: Kết thúc việc hòa giải mà không thành -> Nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai đến Tòa án.
  • Bước 3: Nộp tài liệu chứng cứ, đưa ra yêu cầu cho Tòa án trong các buổi họp công khai chứng cứ.
  • Bước 4: Yêu cầu Tòa án thẩm định tại chỗ đối với quyền sử dụng đất, nhà đang tranh chấp.
  • Bước 5: Tham gia tranh tụng tại phiên tòa giải quyết tranh chấp đất đai.
  • Bước 6: Nhận bản án của Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai.

Là Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai lâu năm, Luật Trí Nam cũng chia sẻ thực tế với Quý vị là thời gian để hoàn thành 6 bước trong quy trình này không có mức cố định. Có những vụ tranh chấp đất đai kéo dài nhiều năm, hoặc được giải quyết nhưng bản án không thỏa đáng, không đúng pháp luật nên không thể thi hành.

Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi hợp pháp thì thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai là biện pháp buộc phải làm đển chấm dứt tranh chấp đất đai.

Giá thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

Chi phí mời luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Luật Trí Nam được xây dựng minh bạch với các khoản phí như sau:

  • Thù lao luật sư trong toàn bộ vụ tranh chấp từ 30.000.000đ tùy theo tính chất của từng vụ việc.
  • Án phí, lệ phí Tòa án: Khách hàng đóng theo thông báo của Tòa án. Luật sư sẽ vận dụng quy định về miễn, giảm phí, lệ phí Tòa án để mức đóng là thấp nhất.
  • Phí thẩm định tại chỗ đối với đất tranh chấp: Theo ấn định của Tòa án.
  • Phí định giá quyền sử dụng đất tranh chấp khi khởi kiện phân chia nhà đất.

Quý khách hàng có thể lựa chọn gói dịch vụ luật sư soạn thảo hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai khi cần. Tại Luật Trí Nam phương thức cung ứng dịch vụ pháp lý rất đa dạng, chúng tôi nhận các công việc tùy theo yêu cầu của khách hàng, chứ không yêu cầu mời luật sư giải quyết toàn bộ vụ tranh chấp. Ví dụ:

  • Dịch vụ xác minh thông tin quyền sử đụng đất tranh chấp.
  • Dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp đất đai;
  • Dịch vụ luật sư tư vấn luật đất đai giải đáp các yêu cầu, vấn đề khách hàng đưa ra.
  • .v.v…

Thực tế quy trình giải quyết tranh chấp đất đai có thể chỉ thực hiện tại Tòa án hoặc có thể phải hòa giải tại UBND cấp xã, nó quyết định chi phí và thời gian Luật sư cần bỏ ra để giải quyết công việc được mời. Nên tùy từng vụ tranh chấp đất đai cụ thể mà Luật Trí Nam sẽ báo giá chi tiết và rõ ràng cho quý khách hàng lựa chọn.

Luật sư tranh chấp đất đai thực hiện những việc gì?

Với vai trò luật sư được mời giải quyết tranh chấp đất đai, chúng tôi sẽ giúp Quý vị thực hiện những công việc sau:

  1. Đánh giá vụ tranh chấp và đưa ra hướng giải quyết tranh chấp có lợi nhất.
  2. Đại diện thu thập thông tin, tài liệu và chứng cứ phục vụ việc giải quyết tranh chấp.
  3. Đại diện theo ủy quyền khi hòa giải tranh chấp đất đai.
  4. Kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đảm bảo cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất tranh chấp và giám sát việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND xã và Tòa án.
  5. Là Luật sư khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án.
  6. Đại diện thân chủ trong toàn bộ vụ tranh chấp đất đai.
  7. Tư vấn và hỗ trợ thân chủ trong việc giải quyết các mâu thuẫn xã hội phát sinh từ tranh chấp quyền sử dụng đất hiện tại.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những giấy tờ gì?

Về nguyên tắc chuẩn bị hồ sơ khởi kiện phải phù hợp với yêu cầu khởi kiện gửi tới Tòa án, ví dụ: Khởi kiện phân chia quyền sử dụng đất thì phải có đơn khởi kiện kèm theo tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất yêu cầu phân chia. Căn cứ theo Luật Đất đai 2013, hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai cơ bản cần những loại giấy tờ sau:

  1. Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai (theo mẫu);
  2. Bản sao công chứng CCCD có gắn chip của người khởi kiện.
  3. Giấy tờ chứng minh nơi cư trú của bên bị đơn (nếu có);
  4. Giấy tờ thể hiện chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai;
  5. Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất;
  6. Các loại giấy tờ cần thiết theo quy định pháp luật.

Với 03 nhóm quan hệ tranh chấp đất đai Luật Sư Trí Nam đã nói tại phần đầu gồm: Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất; Tranh chấp đất đai về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất; Tranh chấp đất đai về mục đích sử dụng đất. Thì tương ứng với mỗi loại tranh chấp đất đai sẽ có các cách chuẩn bị hồ sơ khởi kiện cũng như các loại giấy tờ cần chuẩn bị khác nhau.

Án phí khởi kiện tranh chấp đất đai ai phải chịu?

Theo quy định Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí tòa án:

  • Án phí dân sự sơ thẩm sẽ do đương sự chịu nếu yêu cầu của họ không được tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hay không phải chịu án phí sơ thẩm.
  • Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được tòa án chấp nhận.
  • Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí nếu toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không được tòa án chấp nhận.
  • Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được bên tòa án chấp nhận. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với các phần yêu cầu của nguyên đơn với bị đơn được tòa án chấp nhận.
  • Nếu bị đơn có yêu cầu phản tố thì phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với các phần yêu cầu phản tố không được tòa chấp nhận. Nguyên đơn chịu án phí dân sự sơ thẩm theo yêu cầu phản tố của bị đơn được bên tòa án tiếp nhận.
  • Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập phải chịu mức án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu độc lập không được tòa án chấp nhận. Người có nghĩa vụ đối với yêu cầu độc lập từ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo các phần yêu cầu độc lập được tòa án chấp nhận.
  • Các bên đương sự sẽ thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án trong các trường hợp tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên tòa, phải chịu 50% mức án phí kể cả các vụ án không có giá ngạch.
  • Trường hợp các bên đương sự thỏa thuận với nhau về giải quyết vụ án tại phiên tòa sơ thẩm thì vẫn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp xét xử vụ án đó. Trường hợp có được sự thỏa thuận với nhau về giải quyết vụ án tại phiên tòa theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 3 điều 320 bộ luật tố tụng dân sự thì các đương sự phải chịu 50% án phí theo thủ tục rút gọn.
  • Trong vụ án có người không chịu án phí hoặc được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm thì những người khác vẫn phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.
  • Trường hợp vụ án bị tạm đình chỉ giải quyết thì nghĩa vụ chịu mức án phí sơ thẩm sẽ được quyết định khi vụ án tiếp tục giải quyết theo quy định điều luật này.

Như vậy, khi khởi kiện ban đầu nguyên đơn sẽ là người phải nộp tiền tạm ứng án phí giải quyết tranh chấp đất đai. Đây là tiền tạm ứng phí để tòa án giải quyết vụ án. Số tiền này có thể được hoàn lại một phần hoặc hoàn lại toàn bộ phụ thuộc vào tỷ lệ thắng kiện của bên nguyên đơn. Chính xác hơn là dựa theo tỉ lệ yêu cầu của nguyên đơn được phía bên tòa án chấp nhận. Người phải chịu tiền án phí giải quyết tranh chấp đất đai có thể là nguyên đơn, bị đơn hay cả nguyên đơn và bị đơn.

Trên đây là chia sẻ của Luật sư Trí Nam về giải quyết tranh chấp đất đai. Chúng tôi nhận dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả nếu được mời, và rất mong sẽ được hợp tác với Quý vị trong thời gian sắp tới.