Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thông dụng

1. Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất?

✔ Theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

✔ Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

✔ Tại Khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” (trừ trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của mình; cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014).

Như vậy cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức khác.

2. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Luật kinh doanh bất động sản quy định hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Khi đó:

✔ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất viết tay không công chứng chỉ có hiệu lực khi các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ theo hợp đồng thế chấp đã ký và có yêu cầu Tòa án công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng.

✔ Bên nhận thế chấp có thể thực hiện việc ghi nhận thế chấp vào GCN quyền sử dụng đất hoặc không thực hiện.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất công chứng vẫn có thể bị vô hiệu khi các bên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu.

3. Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bản mới nhất

>> Tải hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Hà Nội, ngày       tháng      năm 2020

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

Hôm nay, tại ..... chúng tôi gồm

I. BÊN THẾ CHẤP (SAU ĐÂY GỌI LÀ BÊN A)

Họ và tên: NGUYỄN VĂN A

CMTND số: 99999999 do Cục CSQLDC về TTXH cấp ngày

Địa chỉ:

Điện thoại:

II. BÊN NHẬN THẾ CHẤP (SAU ĐÂY GỌI LÀ BÊN B)

Họ và tên: TRẦN VĂN B

CMTND số: 99999998 do Cục CSQLDC về TTXH cấp ngày

Địa chỉ:

Điện thoại:

Hai bên đồng ý thực hiện việc thế chấp Quyền sử dụng đất với những thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1. NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM

1. Bên A đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên B.

2. Nghĩa vụ được bảo đảm là:

ĐIỀU 2. TÀI SẢN THẾ CHẤP

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ....... cụ thể như sau:

- Thửa đất số:

- Tờ bản đồ số:

- Địa chỉ thửa đất:

- Diện tích: 1.000 m2 (Một nghìn mét vuông)

- Hình thức sử dụng:

  + Sử dụng riêng: 900 m2

  + Sử dụng chung: 100 m2

- Mục đích sử dụng: Đất ở/ Đất sản xuất kinh doanh/ Đất nông nghiệp

- Thời hạn sử dụng:

- Nguồn gốc sử dụng:

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có):

ĐIỀU 3. GIÁ TRỊ  TÀI SẢN THẾ CHẤP

Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: 10.000.000 đồng (Mười tỷ đồng) theo

- Văn bản xác định giá trị tài sản thế chấp ngày ...../......../........

- Văn bản thỏa thuận định giá tài sản thế chấp được hai bên chấp thuận.

ĐIỀU 4. NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

1. Nghĩa vụ của bên A:

- Giao các giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên B;

- Không được chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, góp vốn hoặc dùng tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác nếu không được bên B đồng ý bằng văn bản;

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;

- Tạo điều kiện thuận lợi cho bên B kiểm tra tài sản thế chấp.

2. Quyền của bên A:

- Được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ  tài sản thế chấp;

- Nhận lại các giấy tờ về tài sản thế chấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ;

- Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng các giấy tờ về tài sản thế chấp.

ĐIỀU 5. NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

1. Nghĩa vụ của bên B:

- Giữ và bảo quản các giấy tờ về tài sản thế chấp, trong trường hợp làm mất, hư hỏng, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên A;

- Giao lại các giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên A khi bên Ahoàn thành nghĩa vụ.

2. Quyền của bên B

- Kiểm tra hoặc yêu cầu bên A cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

- Yêu cầu bên A áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;

- Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức đã thoả thuận.

ĐIỀU 6. VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ        

1. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên .................. chịu trách nhiệm thực hiện.

2. Lệ phí liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do bên ................... chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 7. XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

1. Trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên B có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức:

2. Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện để thanh toán nghĩa vụ cho bên B sau khi đã trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí khác có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp.

ĐIỀU 8. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp hợp đồng, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 9. CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B  chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Thửa đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B  cam đoan:

2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;

2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng thế chấp này.   

Bên A                               Bên B

Tham khảo: Dịch vụ soạn thảo hợp đồng uy tín

Thủ tục thanh lý tài sản thế chấp ngân hàng và các tranh chấp thường gặp

1. Tranh chấp thủ tục thanh lý tài sản thế chấp ngân hàng

Trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, các tổ chức tín dụng luôn xây dựng hợp đồng mẫu theo hướng khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, các tổ chức tín dụng được toàn quyền chủ động thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm mà không phụ thuộc vào ý kiến của bên thế chấp cũng như bên vay. Cũng theo thỏa thuận tại hợp đồng, với phương thức xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá, các tổ chức tín dụng được toàn quyền quyết định các vấn đề liên quan đến phương thức xử lý tài sản thông qua đấu giá bao gồm xác định giá khởi điểm, bước giá, giảm giá, lựa chọn đơn vị đấu giá, lựa chọn đơn vị thẩm định giá… Tổ chức tín dụng sẽ có nghĩa vụ thông báo với bên thế chấp tài sản theo quy định tại điều 300 Bộ luật dân sự. Vậy giả sử trong thông báo có xác định thời điểm sẽ tiến hành thanh lý tài sản thế chấp thì đó có được coi là mốc thời gian để kết thúc việc tính lãi theo hợp đồng vay vốn hay không? Đây là một dạng tranh chấp rất phổ biến mà có những khách hàng khi liên hệ luật sư trình bày rằng khoản lãi quá hạn ngân hàng thông báo họ phải trả rất lớn trong khi hai bên đã thỏa thuận thanh lý tài sản để chấp dứt nghĩa vụ của hợp đồng vay từ rất rất lâu rồi.

2. Nghĩa vụ trả lãi và thời điểm chấm dứt nghĩa vụ trả lãi khi tài sản thế chấp bị thanh lý

Thông thường thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng về lãi vay thường quy định như sau: “Tiền lãi sẽ được tính từ khi Bên vay nhận nợ vốn vay cho đến khi Bên vay thực tế thanh toán hết toàn bộ dư nợ cho Bên ngân hàng, không tính ngày trả nợ”. Đọc điều khoản khách hàng đều cảm thấy bình thường nhưng cụm từ “thực tế” trong điều khoản này đang là cái bẫy đối với Bên vay nếu tài sản thế chấp bị thanh lý. Bởi quy định này đồng nghĩa với việc thời điểm kết thúc việc tính lãi là thời điểm đã thanh lý xong tài sản đảm bảo và tiền được hoàn trả về ngân hàng. Vậy trường hợp tài sản đảm bảo không thể thanh lý, hoặc ngân hàng cố tình chậm thanh lý tài sản thế chấp thì Bên vay sẽ cam chịu khoản lãi quá hạn trong suốt thời gian chậm chễ của ngân hàng? Luật sư phân tích để mọi người thấy được mỗi điều khoản của hợp đồng vay vốn đều cần được nghiên cứu và đàm phán cụ thể với ngân hàng nếu không muốn bị các rủi ro về sau.

3. Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp ngân hàng?

Theo Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thì bên thế chấp tài sản “Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường được bên nhận thế chấp đồng ý"

Như vậy, chủ sử dụng đất có thể làm thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

✔ Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp. Thực tế thì rất khó để Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản đang bảo đảm tại Ngân hàng vì sẽ dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng, trừ trường hợp bên có nghĩa vụ được bảo đảm thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm.

✔ Chủ sử dụng đất đã làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật (sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ tại Ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm/tài sản bảo đảm như nêu trên, Ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

Tham khảo: Dịch vụ tư vấn pháp luật uy tín tại Hà Nội

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp khi thực hiện hợp đồng thế chấp

✔ Quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015.

✔ Quy định về quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

✔ Trường hợp tài sản thế chấp được giữ bởi bên thứ ba thì pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của bên giữ tài sản thế chấp như sau

1. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau đây:

a) Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận;

b) Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:

a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

b) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp;

c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Bộ luật dân sự 2015

Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư quy định về thế chấp và hợp đồng thế chấp để khách hàng nắm bắt. Chúc các bạn thành công.