Quy định về đặt cọc và mức phạt cọc theo bộ luật dân sự

Thỏa thuận đặt cọc là một thỏa thuận dân sự được các bên giao kết theo nhiều phương thức có thể bằng văn bản thể hiện dưới dạng hợp đồng, giấy nhận cọc, thỏa thuận đặt cọc hoặc giao kết qua các phương thức điện tử, giao kết miệng. Quy định về đặt cọc sẽ được áp dụng theo Bộ luật dân sự 2015, theo đó:

1. Khái niệm đặt cọc: Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

2. Mức phạt cọc khi vi phạm thỏa thuận đặt cọc: Căn cứ khoản 2 Điều 328: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”. Cụm từ thỏa thuận khác chính là quy định mở để các bên có quyền tự do thỏa thuận mức phạt cọc đối với hành vi vi phạm.

Ví dụ: Khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng thuê nhà … một bên sẽ yêu cầu bên kia trả trước một khoản tiền đặt cọc để ràng buộc trách nhiệm. Khi mà các bên không thỏa thuận mức phạt cọc khi có hành vi vi phạm dẫn đến bị phạt cọc thì sẽ có 03 tình huống:

  • Sau khi đặt cọc thì hai bên thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
  • Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
  • Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này. Tức là bên từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng phải trả bằng 02 lần tài sản đặt cọc cho bên bị vi phạm.

Tham khảo: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Nguyên tắc xử lý đặt cọc khi có tranh chấp về đặt cọc

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

1. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 đã nói.

2. Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

3. Trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.

4. Trong các trường hợp mà cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Điều kiện có hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc

Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đảm bảo 3 điều kiện sau:

  1. Chủ thể hợp đồng đặt cọc có đủ năng lực hành vi dân sự
  2. Nội dung thỏa thuận đặt cọc không trái luật, đạo đức xã hội
  3. Các bên tự nguyện, không nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng đặt cọc

Đối với thỏa thuận đặt cọc được ghi nhận luôn trong hợp đồng chính (Ví dụ: Hợp đồng thuê nhà, hợp đồng mua bán, ...) thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc với hợp đồng chính như thế nào?

✔ Theo Luật sư Trí Nam các bên được quyền ghi nhận thỏa thuận đặt cọc thành một hợp đồng đặt cọc tách biệt hoặc gộp chung vào trong hợp đồng chính đều không làm thay đổi giá trị của điều khoản đặt cọc. Đặt cọc là một chế tài đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nên nó được coi là một thỏa thuận độc lập không bị vô hiệu cùng hợp đồng chính. Nên trong trường hợp việc đặt cọc được thỏa thuận luôn thành một điều khoản của hợp đồng thì khi hợp đồng vô hiệu thỏa thuận đặt cọc vẫn có giá trị để yêu cầu phạt cọc đối với hành vi vi phạm.

Ví dụ: Hợp đồng thuê nhà xưởng thỏa thuận tiền đặt cọc là 100 triệu đồng, còn tiền thuê xưởng là 5.000 USD/ 01 tháng. Nội dung thuê xưởng thỏa thuận bằng ngoại tệ nên hợp đồng vô hiệu nhưng thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực.

Trường hợp các bên ghi nhận rõ trong hợp đồng rằng hợp đồng vô hiệu thì các thỏa thuận kèm theo như đặt cọc, bảo lãnh,... cũng vô hiệu. Khi đó sẽ áp dụng theo thỏa thuận để tuyên bố điều khoản đặt cọc vô hiệu theo hợp đồng chính.

✔ Vậy hợp đồng đặt cọc phát sinh hiệu lực pháp lý khi nào? Hợp đồng đặt cọc cũng giống như các hợp đồng dân sự khác nó sẽ có hiệu lực như sau:

+ Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng đặt cọc là thời điểm ký hợp đồng hoặc một thời điểm khác nếu trong hợp đồng có thỏa thuận.

+ Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi tuân thủ các quy định sau: (i) Hình thức hợp đồng đúng luật; (ii) Người giao kết có đủ hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự; (iii) Nội dung công việc được đặt cọc không trái luật, trái đạo đức xã hội và không thuộc đối tượng không thể thực hiện; (iv) Các bên ký kết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn tự nguyện không bị nhầm lẫn, lừa dối, ép buộc.

Khi không đáp ứng được các điều kiện nói trên hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu, từ đó không phát sinh nghĩa vụ giữa các bên trong thỏa thuận hợp đồng, các bên chỉ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Dịch vụ nổi bật: Dịch vụ luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp uy tín

Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp nào?

✔ Hủy bỏ hợp đồng là việc một bên có yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Khi hợp đồng được hủy bỏ thì kể từ thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đã không phải thực hiện nghĩa vụ trừ những nghĩa vụ về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp (Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015).

✔ Lúc này, sau khi đã trừ đi các chi phí hợp lý trong khi thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển sản phẩm, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Có thể trả bằng hiện vật. Nếu không thì có thể quy thành tiền để trả.

✔ Không chỉ vậy, nếu một bên vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường cho bên kia:

  1. Do chậm thực hiện nghĩa vụ;
  2. Do không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ đã thỏa thuận;
  3. Do một bên làm mất, làm hỏng tài sản là đối tượng của hợp đồng mà không thể hoàn trả, đền bù bằng tài sản khác hoặc không thể sửa chữa, thay thế bằng tài sản cùng loại…

✔ Lúc này, bên vi phạm hợp đồng sẽ phải bồi thường. Đồng nghĩa với bên bị vi phạm có quyền hủy hợp đồng mà không phải bồi thường.

Do vậy, có thể thấy, việc hủy hợp đồng đặt cọc có thể không phải bồi thường thiệt hại nếu bên kia vi phạm hợp đồng và đây là điều kiện để hai bên hủy bỏ hợp đồng hoặc đến độ không thể đạt được mục đích ban đầu khi ký kết hợp đồng.

Luật sư giải quyết tranh chấp đặt cọc và yêu cầu phạt cọc

Luật sư Trí Nam chuyên dịch vụ luật sư bào chữa đại diện đàm pháp, giải quyết tranh chấp về đặt cọc cho khách hàng là cá nhân, doanh nghiệp. Chúng tôi chuyên sâu giải quyết các tranh chấp đặt cọc mua bán hàng hóa, mua bán nhà đất, đặt cọc để thuê đất, thuê nhà xưởng,... Dịch vụ luật sư cam kết:

✔ Luật sư chỉ nhận thực hiện công việc khi đảm bảo bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho thân chủ.

✔ Phương thức giải quyết tranh chấp hợp pháp với tính khả thi cao trong việc thu hồi khoản tiền đặt cọc và yêu cầu phạt cọc.

✔ Luật sư có kinh nghiệm lâu năm giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án các cấp và trung tâm trọng tài.

Chúng tôi rất mong sẽ được hợp tác với quý khách hàng trong công việc. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi theo thông tin

CÔNG TY LUẬT TRÍ NAM

Điện thoại: 0904.588.557

Xem thêm:

>> Dịch vụ đăng ký kinh doanh tại Hà Nội

>> Dịch vụ thành lập công ty tại Hà Nội