Trường hợp cần xác định hiệu lực hợp đồng thường gồm: Các bên chuẩn bị giao kết hợp đồng muốn xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng để thực hiện cho đúng; Và hai là hợp đồng đã giao kết, đã thực hiện hoặc đang thực hiện và phát sinh tranh chấp nên các bên vận dụng quy định pháp luật để đánh giá hợp đồng có hiệu lực hay bị vô hiệu.

Theo quy định, Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Hợp đồng khi không có đủ điều kiện đã nêu thì vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên có trường hợp hợp đồng vô hiệu nhưng những thỏa thuận trong hợp đồng không vô hiệu ví dụ: Thỏa thuận đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà xưởng.

“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Hướng dẫn xác định hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài quy định pháp luật mà Luật Trí Nam đã chia sẻ ở trên, khi xác định hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ cần tham khảo quy định tại mục 2.3 phần II nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Tòa án nhân dân tối cao.

“a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1) Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Căn cứ pháp luật điều chỉnh các hợp đồng thông dụng

✔ Hợp đồng hợp tác kinh doanh BCC: Luật đầu tư 2020; Bộ luật dân sự 2015; Luật thương mại 2005 (Áp dụng khi các bên thỏa thuận hoặc có nhà đầu tư nước ngoài); Luật doanh nghiệp 2020 (Nếu có một trong bên là doanh nghiệp, Hộ kinh doanh, hợp tác xã); Các Luật liên quan đến phạm vi kinh doanh dự kiến hợp tác

Tham khảo: Mẫu hợp đồng hợp tác kinh doanh

✔ Hợp đồng mua bán hàng hóa: Bộ luật dân sự 2015; Luật thương mại 2005; Luật doanh nghiệp 2020 (Nếu có một trong bên là doanh nghiệp, Hộ kinh doanh, hợp tác xã); Các Luật liên quan đến loại hàng hóa mua bán.

✔ Hợp đồng gia công hàng hóa: Bộ luật dân sự 2015; Luật thương mại 2005; Luật doanh nghiệp 2020 (Nếu có một trong bên là doanh nghiệp, Hộ kinh doanh, hợp tác xã); Các Luật liên quan đến loại hàng hóa gia công.

✔ Hợp đồng thuê nhà xưởng: Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật đầu tư 2020, Bộ luật dân sự 2015; Luật thương mại 2005 (nếu các bên thỏa thuận áp dụng); Luật doanh nghiệp 2020 (Nếu có một trong bên là doanh nghiệp, Hộ kinh doanh, hợp tác xã), Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014.

✔ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014, Bộ luật dân sự 2015, Luật doanh nghiệp 2020 (Nếu có một trong bên là doanh nghiệp, Hộ kinh doanh, hợp tác xã).

✔ Hợp đồng chuyển nhượng cổ phần: Luật doanh nghiệp 2020, Luật đầu tư 2020(Nếu một trong các bên là nhà đầu tư nước ngoài), Bộ luật dân sự 2015, Luật chứng khoán.

Những thỏa thuận không vô hiệu cùng hợp đồng

Thực tế khi soạn thảo hợp đồng các bên lồng ghép thêm thỏa thuận ngoài như: Thỏa thuận đặt cọc, Thỏa thuận thế chấp, bảo lãnh,... Về bản chất các thỏa thuận này là một biện pháp đảm bảo kèm theo hợp đồng nên khi hợp đồng vô hiệu chưa chắc đã làm vô hiệu các điều khoản này

Ví dụ: Thỏa thuận đặt cọc kèm theo hợp đồng thuê nhà xưởng ký với công ty nước ngoài thỏa thuận tiền thuê xưởng thanh toán bằng USD. Khi tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng bị vô hiệu do nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật theo điều 123 Bộ luật dân sự 2015 nhưng thỏa thuận đặt cọc thì không vô hiệu.

Một số chia sẻ đã nêu của Luật sư hy vọng sẽ hữu ích cho Quý khách hàng trong việc hiểu đúng quy định về hiệu lực hợp đồng. Công ty luật Trí Nam cung cấp tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan đến hợp đồng thương mại và hợp đồng dân sự nên chúng tôi rất mong sẽ được hợp tác với Quý vị trong thời gian tới.

Tham khảo: Dịch vụ soạn thảo hợp đồng