Vì sao mua đất không sổ đỏ lại rủi ro?

Nhiều khách hàng đã đặt câu hỏi cho Luật sư Trí Nam về vấn đề này, theo chúng tôi bản chất của mua bán là chuyển đổi quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua. Nên rủi ro mua đất không sổ đỏ chính ở chỗ sau khi mua đất, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa bên bán và bên mua chưa hoàn thành. Vì sao lại vậy?

  1. Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì đất không có sổ đỏ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy nên, bạn xác lập giao dịch mua bán mà pháp luật không cho phép sẽ dẫn đến đối diện với tiền ẩn việc mua bán không có giá trị.
  2. Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ xác định chủ sở hữu đất, nên đất chưa có sổ đỏ cũng đồng nghĩa với việc bên bán chưa danh chính ngôn thuận được toàn quyết quyết định bán đất cho bạn.

Đây chỉnh là cái rủi ro mà bạn đối diện. Luật Trí Nam đưa ra cái nhìn về quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán đất chứ không phân tích về rủi ro trong việc sử dụng đất như không thế chấp được, khó xin giấy phép xây dựng,... mà các luật gia khác thường phân tích. Bởi nhiều trường hợp mua đất chỉ đơn giản là đầu tư, mua xong rồi bán lại. Đất không sổ đỏ luôn thấp hơn giá thị trường, cũng thường có vị trí khá tốt. Vậy khi chúng ta quyết định MUA rồi thì cần làm gì để phòng tránh rủi ro tốt nhất?

Hạn chế rủi ro khi mua đất không sổ đỏ bằng cách nào?

Câu hỏi 1: Kiểm tra thông tin gì khi mua đất không sổ đỏ?

Về logic không có chủ đất nào chuẩn bị bán đất mà làm được sổ đỏ lại không làm trước khi bán, bởi giá đất có sổ đỏ luôn cao hơn rất nhiều. Như vậy, thông tin đầu tiên chúng ta phải đặt câu hỏi là đất đó vì sao không được cấp sổ?

  1. Đất nằm trong diện quy hoạch? Bạn phải kiểm tra thông tin quy hoạch tại phòng địa chính, bởi đất không có sổ đỏ bạn mua vào sau này giải tỏa bạn không được nhận đền bù.
  2. Đất đang có tranh chấp? Mua đất xong phát hiện đất có tranh chấp là rất tệ nhất là những người mua đầu tư vì rất khó bán lại do tranh chấp làm giá trị sử dụng của đất cũng gần như không còn.
  3. Đất không có đủ giấy tờ cấp GCN quyền sử dụng đất? Trường hợp này theo chúng tôi là ổn nhất, vì giá trị sử dụng của mảnh đất là 100%, chỉ có điều do nguồn gốc hình thành đất không có đủ giấy tờ được cấp sổ đỏ theo quy định hiện tại mà thôi.

Câu hỏi 2: Mua đất bằng hợp đồng gì?

Thực tế thì có rất nhiều phương án chọn loại hợp đồng khác nhau để giảm thiểu rủi ro khi mua đất không sổ, tóm tắt nhanh ý kiến của một số chuyên gia đăng tải trên internet như sau:

  1. Cách 1: Dùng hợp đồng đặt cọc để giao kết việc mua đất, bởi đặt cọc sẽ có chế tài phạt cọc nếu việc mua bán bị hủy bỏ hoặc không có giá trị.
  2. Cách 2: Lập vi bằng thỏa thuận mua bán đất tại văn phòng thừa phát lại để củng cố việc có người làm chứng cho việc mua bán đất đã diễn ra.
  3. Cách 3: Làm hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng cụ thể hóa các thỏa thuận phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại nếu việc mua đất bị hủy bỏ do lỗi của bên bán.

Theo chúng tôi, cả ba phương thức trên đều là cách áp dụng pháp luật hữu ích dựa trên kinh nghiệm giải quyết tranh chấp của các luật sư. Về nguyên tắc khi bạn đã tham gia giao dịch mà pháp luật chưa cho phép thì không có cách nào phòng tránh mọi rủi ro cả. Theo luật sư Trí Nam:

  • Cách 1 mà dùng cho trường hợp mua bán nhà đất mà điều kiện được mua bán ở một thời điểm tương lại là rất hữu hiệu, ví dụ: Mua nhà thu nhập thấp, nhưng do điều kiện sau 5 năm mới được chuyển nhượng nên vướng mắc duy nhất chỉ thời gian chờ mà thôi.
  • Cách 2 thì ổn về mặt chứng cứ khi có tranh chấp về mua bán đất, nhưng thực tế có thể thay thế bằng những cách đơn giản khác khi nhờ hàng xóm, tổ trưởng tổ dân phố là người làm chứng.
  • Cách 3 thì chúng tôi thấy tốt nhất, nhưng nếu bạn quá chặt chẽ trong hợp đồng như vậy thì liệu họ có dám bán đất cho bạn?

Những vướng mắc khi mua đất chưa có sổ đỏ trong thực tế

Mua đất chưa có sổ đỏ rất dễ xảy ra tranh chấp

Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.

Đất chưa có sổ đỏ không được thế chấp, sử dụng là tài sản góp vốn, tài sản đảm bảo

Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đòng nghĩa với việc nhân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

Hạn chế quyền sử dụng đất của chủ đất

Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đất không sổ đỏ nếu bị thu hồi không được bồi thường

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đât quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.

Đất không sổ đỏ khó được cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.

Những chia sẻ của Luật sư Trí Nam hy vọng sẽ hữu ích cho Quý vị trong việc tìm cách an toàn khi mua đất không sổ đỏ. Chúc các bạn thành công!

Tham khảo:

>> Dịch vụ tư vấn pháp luật

>> Dịch vụ soạn thảo hợp đồng