Khi mua đất, bán nhà, các bên thực hiện việc đặt cọc là thỏa thuận theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm các bên sẽ thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại Văn phòng công chứng hoặc UBND xã. Theo định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Ví dụ: Các bên viết giấy đặt cọc 100 triệu đồng để đảm bảo việc 15 ngày kể từ ngày đặt cọc các bên phải thực hiện việc chứng thực HĐ CNQSDD tại UBND xã Phú Xuân tỉnh Thái Bình để chuyển nhượng lô đất ký hiệu ABC tại khu tái định cư Phú Xuân, Thành phố Thái Bình với giá chuyển nhượng là 2 tỷ đồng.

Theo ví dụ trên thì thỏa thuận đặt cọc (Giấy đặt cọc hoặc hợp đồng đặt cọc) sẽ ghi nhận thỏa thuận chi phí nghĩa vụ được đảm bảo bởi số tiền đặt cọc đã nêu. Sau khi đặt cọc bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận đã nêu, trường hợp không có thỏa thuận phạt cọc thì áp dụng thỏa thuận phạt cọc theo Bộ luật dân sự năm 2015.

Ví dụ: Quá thời hạn thỏa thuận, bên bán không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do giá đất tăng cao và giá thỏa thuận không còn phù hợp. Khi đó nếu bên mua không đồng ý thì bên bán được coi là vi phạm thỏa thuận đặt cọc và sẽ bị phạt cọc.

Thực tế việc nhận định lỗi, xác định số tiền phạt cọc không khó nhưng để áp dụng được quy định pháp luật để yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành thì không phải đơn giản. Như ví dụ trên đúng thỏa thuận bên bán do là bên có lỗi nên bị phạt cọc 100 triệu đồng, cộng thêm phải hoàn trả lại 100 triệu đồng tiền cọc đã nhận -> Nên tổng số tiền phải đưa cho bên mua là 200 triệu đồng. Vậy nhưng họ không thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên mua, khi đó phải làm sao?

Tư vấn giải quyết tranh chấp đặt cọc mua đất

Bộ luật dân sự 2015 đã xây dựng các quy định cụ thể điều chỉnh giao dịch đặt cọc nói chung và đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng nhưng trên thực tế các bên thường xuyên vi phạm các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc và quy định của pháp luật về giao dịch đặt cọc. Khi có tranh chấp xảy ra và yêu cầu Toà án giải quyết, thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc xảy ra, các cấp Toà án có nhiều hướng xử lý không thống nhất. Tác giả xin nêu ví dụ tại một vụ án về tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện còn nhiều quan điểm trái chiều.

Khi được khách hàng ủy quyền nhờ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong vụ tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất Luật sư Trí Nam sẽ thực hiện các công việc quan trọng và cần thiết theo kinh nghiệm lâu năm của mình.

1. Về hướng bảo vệ: Chúng tôi sẽ bác bỏ các yêu cầu khởi kiện không có căn cứ, không phù hợp quy định pháp luật của các đương sự đối lập, đồng thời đưa ra yêu cầu Tòa án phải giải quyết cho thân chủ mình bao gồm nghĩa vụ trả cọc, nghĩa vụ chịu phạt cọc hoặc yêu cầu phải thực hiện nghĩa vụ bán đất theo thỏa thuận.

2. Về chứng cứ: Chúng tôi đại diện thu thập, xác minh chứng cứ tại UBND, người làm chứng khách quan như làng xóm, người trong gia đình.

3. Về quy trình: Chúng tôi cử luật sư phù hợp đảm bảo giỏi chuyên môn để đại diện giải quyết công việc tại Tòa án và tranh tụng tại phiên xử.

Luật sư Trí Nam cam kết bằng kinh nghiệm và sự tận tâm sẽ nỗ lực bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho thân chủ khi được mời đại diện giải quyết tranh chấp. Vì vậy ngay hôm nay nếu quý khách hàng đang gặp tranh chấp việc đặt cọc mua bán nhà đất hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất.