Tải: Luật nhà ở năm 2023 (.doc)

Chính sách phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở

“Điều 4. Chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở

1. Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người đều có chỗ ở thông qua việc thúc đẩy phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, bao gồm nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của cá nhân, gia đình, hỗ trợ vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà ở; Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng một phần hoặc toàn bộ vốn đầu tư công (sau đây gọi chung là vốn đầu tư công) để cho thuê, cho thuê mua.

2. Nhà nước có trách nhiệm tạo quỹ đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

3. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu, ứng dụng khoa học và công nghệ, vật liệu xây dựng mới để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở và khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.

4. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách ưu đãi về tài chính về đất đai, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

5. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc nghiên cứu và ban hành thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng, miền; có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng.

6. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm quy hoạch, bố trí diện tích đất, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

7. Nhà nước có chính sách về quản lý, sử dụng nhà ở bảo đảm hiệu quả, an toàn, đúng mục đích và công năng sử dụng của nhà ở.”

Điểm mới của Luật nhà ở năm 2023

1. Yêu cầu cụ thể về phòng cháy chữa cháy và có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với chung cư mini

Luật Nhà ở 2023 quy định, cá nhân muốn xây chung cư chung cư cỡ nhỏ (hay còn gọi là min, nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Các tiêu chuẩn kĩ thuật đối với loại nhà ở này sẽ theo quy định chung của nhà chung cư.

Căn hộ đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, về hạ tầng kĩ thuật và đảm bảo thiết kế theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ. Sản phẩm bất động sản này cũng sẽ được tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Quy định này góp phần nào tháo gỡ gỡ những vướng mắc bất cập về chung cư mini ở các thành phố lớn hiện nay, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, đảm bảo an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy và đảm bảo an sinh xã hội.

2. Vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư

Trước đó, trong dự thảo Luật Nhà ở đã có đưa ra đề xuất về quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, tuy nhiên vấn đề này dư luận rất quan tâm và có nhiều ý kiến. Cuối cùng, Quốc hội đã quyết định không quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Quy định này được nhiều người dân đồng tình ủng hộ và thấy yên tâm hơn về vấn đề nhà ở khi số người sử dụng nhà chung cư hiện nay ngày càng gia tăng.

3. Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày càng tốt hơn, công bằng hơn đối với người có thu nhập thấp, những người yếu thế trong xã hội

Theo đó, Luật Nhà ở 2023 bổ sung 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là:

- Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật;

- Học sinh trường dân tộc nội trú công lập và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

4. Phát triển quỹ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại

Trong Luật Nhà ở 2014, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại không quy định cụ thể.

Tuy nhiên Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

5. Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở này

Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.

Đối với Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

6. Mở rộng biên lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội

Điểm mới ở Luật Nhà ở (sửa đổi) là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.

7. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp

So với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công…

8. Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Theo Luật Nhà ở 2014, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Đến Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định rõ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư nhà ở xã hội. Đây là quy định mới, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện trách nhiệm của nhà nước đối với người lao động, nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở xã hội. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam với chức năng nhiệm vụ vai trò của mình đứng ra tổ chức xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với chức trách nhiệm vụ quyền hạn, góp phần nâng cao uy tín, vai trò đối với người lao động. Tuy nhiên, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam từ trước đến nay chủ yếu thiên về công tác quản lý hành chính và thực hiện các hoạt động xã hội nên việc đứng ra tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ là công việc đòi hỏi cơ quan này, có thay đổi về tổ chức bộ máy, về nhân lực, về kinh nghiệm quản lý để thực hiện nhiệm vụ mới này theo quy định của luật nhà ở. Để quy định pháp luật này đảm bảo tính khả thi thì cần phải có quy định cụ thể chi tiết để tổ chức thực hiện. Cần phải có những chỉ tiêu, định mức, kế hoạch, bố trí nhân lực, nguồn ngân sách để quy định này có thể được thực hiện trên thực tế một cách có hiệu quả.