Trường hợp mua bán nhà đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân

✔  Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền theo giá thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, khi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân) thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

✔  Hai bên trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận với nhau về người có nghĩa vụ nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác thì căn cứ theo quy định của luật, bên bán đất là bên có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân.

Công thức tính mức thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

✔  Trường hợp việc mua bán nhà đất có căn cứ xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng thì mức thuế phải nộp được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp  =  Thu nhập tính thuế  ×  Thuế suất 25%

✔  Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp  =  Giá chuyển nhượng  ×  Thuế suất 2%

Như vậy, để xác định cách tính thuế rơi vào trường hợp 1 hay 2 người nộp thuế sẽ phải quan tâm đễn cách xác định “THU NHẬP CHỊU THUẾ” theo quy định hiện hành.

Tham khảo: Tư vấn luật thuế thu nhập cá nhân qua điện thoại

Xác định thu nhập chịu thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản

✔  Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định:

Công thức tính

Thu nhập tính thuế  =  Giá chuyển nhượng  -  (Giá vốn + các chi phí hợp lý liên quan)

Trong đó:

+) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+)  Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

- Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nước.

- Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất.

- Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.

- Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định giá vốn.

✔  Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai được xác định

Công thức tính

Thu nhập tính thuế  =  Giá chuyển nhượng  -  (Giá vốn + các chi phí hợp lý liên quan)

Trong đó:

+ Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Giá vốn: Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

✔ Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

Công thức tính:

Thu nhập tính thuế  =  Giá bán  -  (Giá mua + các chi phí hợp lý liên quan)

+ Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

+ Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp miễn thuế khi chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng trong các trường hợp sau:

✔ Trường hợp 1: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

✔ Trường hợp 2: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Tham khảo: Công ty dịch vụ tư vấn thuế uy tín

Cách điền tờ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản dùng Mẫu số: 03/BĐS-TNCN Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính

Tải Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Chuyển nhượng bất động sản)

Cách điền tờ tờ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

I. THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[04] Họ và tên: Trần Khắc M

[05] Mã số thuế (nếu có):

 [06] Số CMND (trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam): 0609xxx000

[06a] Ngày cấp: 01/01/2010 [06b] Nơi cấp: Công an Thành phố HN.

[07] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt nam): ……………………

[08] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu  có):……………………….......................

[09] Mã số thuế:

 [10] Địa chỉ: Số xxx, ngõ 63, đường Xuân Thủy, phường Dịch Vọng Hậu.

[11] Quận/huyện: Cầu Giấy          [12] Tỉnh/Thành phố: Hà Nội

[13] Điện thoại: 0988 xxx 000        [14] Fax: .......................... [15] Email: ......................

[16] Tên đại lý thuế (nếu  có):……………………….................................................

[17] Mã số thuế:

 [18] Địa chỉ: ……………………..………………………………………………….

[19] Quận/huyện: ................... [20] Tỉnh/Thành phố: ................................................

[21] Điện thoại: .....................  [22] Fax: .......................... [23] Email: ......................

[24] Hợp đồng đại lý thuế: Số: .......................................Ngày:..................................

[25] Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

       Số: xxx    Do cơ quan: UBND quận Cầu Giấy.       Cấp ngày: 06/8/2006.

[26] Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp 2 hoặc Sàn giao dịch của chủ dự án:………..…………………………

Số………………………..Ngày:………………

[27] Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nếu là mua bán, đổi): Số: 68   Nơi lập: Văn phòng công chứng XYZ,  Ngày lập: 25/3/2019.

Cơ quan chứng thực: Văn phòng công chứng XYZ, Ngày chứng thực: 25/3/2019.

II. THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[28] Họ và tên: Nguyễn Kim Q

[29] Mã số thuế (nếu có):

 [30] Số CMND/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế): 0609 xxx 123

[31] Đơn xin chuyển nhượng bất động sản (nếu là nhận thừa kế, nhận quà tặng)

Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng:.......................... Ngày lập:.........................................

Cơ quan chứng thực ……………………. Ngày chứng thực: .............................................. 

III. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[32] Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất           X

[33] Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở

 [34] Quyền thuê đất, thuê mặt nước

 [35] Bất động sản khác

IV. ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[36] Đất

[36a] Địa chỉ thửa đất, nhà ở: Số xxx, ngõ 63, đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

[36b] Vị trí (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm): Ngõ.

[36c] Loại đất, diện tích: Đất ở đô thị     Diện tích: 70 m2

 [37] Nguồn gốc đất: (Đất được nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng, cho…): Đất nhận chuyển nhượng.

[38] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): 10.000.000.000 đồng

[39] Nhà và các tài sản gắn liền với đất (gọi chung là nhà)

[39a] Cấp nhà: .....................................................................

[39b] Loại nhà: ....................................................................

[39c] Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng): ...............................................

[39d] Nguồn gốc nhà

Tự xây dựng

 [39d.1] Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà):.….

Chuyển nhượng

 [39d.2] Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: ……….

[39e] Giá trị nhà:………………………………………………………………đồng

V. THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

[40] Loại thu nhập

[40a] Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản                       ☐

[40b] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng                                 ☐

[41] Giá chuyển nhượng bất động sản hoặc giá trị bất động sản nhận thừa kế, quà tặng: 10.000.000.000 đồng

[42] Thu nhập miễn thuế:………………………………………………………………….

[43] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản :{[43]= ([41] - [42]) x 2%}: 200.000.000 đồng

[44] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:

{[44] = ([41]-[42]-10.000.000) x 10%}:………………..……………………………đồng

VII. HỒ SƠ KÈM THEO GỒM:                                                                                   

Tham khảo: Thủ tục sang tên sổ đỏ